Zambezi Inkopiesentrum

Verslag  soos op  9 Mei 2012

Die Zambezi Mall gedeelte het ‘n brutto verhuurbare oppervlakte van 26 039m² wat bestaan uit kleinhandel- kelder- en pakhuisruimtes.  Die huidige leegsstaanoppervlakte is 15 458m² en bestaan uit kleinhandelruimtes.  Persele wat voorheen beset was deur Capicol-beheerde huurders verteenwoordig meer as ‘n derde van die huidige verhuurbare oppervlakte wat leeg staan.

Soos hierbo aangedui word, is die grootste enkele probleem die groot leegstaanfaktor.  ‘n Sekondêre probleem wat direk verband hou met die hoë leegstaanfaktor is dat die omset van die huidige huurders negatief beïnvloed was deur die daling in die aantal klante wat die sentrum besoek.  Hierdie probleem is relevant deurdat ‘n aantal van die huurders slegs omsethuur betaal – huur wat bepaal word as ‘n persentasie van die omset en lae omset beteken lae huur.  Daar is tans huurders wat versoek het dat hulle huurtarief afwaarts aangepas moet word of wat hulle huurooreenkomste wil kanselleer, wat ‘n groot bron van kommer is.

Zambezi inkopiesentrum sal nie suksesvol wees in die kort termyn as dit die tipe inkopiesentrum bly soos wat dit aanvanklik beplan was nie.  Die stelling word gemaak aan die hand van verskeie faktore insluitend die feit dat feitlik al die beplande residensiële ontwikkelings in die omgewing nie gematerialiseer het nie maar wel nog in die pyplyn is.  Dit het moontlik die grootste bydrae gehad tot die lewensvatbaarheid van die sentrum.  Die sentrum, in sy huidige formaat of oorspronklike beplande format, moet meeding vir klante vanaf gebiede wat reeds goed bedien word deur gevestigde inkopiesentra.  Zambezi inkopiesentrum kan nie met hierdie sentra meeding nie en dit wat aangebied word moet oor besin word en die sentrum moet geposisioneer word om vir gapings in die mark voorsiening te maak.  Een van hierdie gapings wat geïdentifiseer is, is ‘n behoefte aan “afslag-” of “afset-” winkels wat elders baie suksesvol bedryf word.  Hierdie tipe winkels bied dieselfde tipe produkte aan as ander winkels, maar teen baie laer pryse.  Dit op sigself is motivering om klante vanuit ‘n wyer omgewing na die sentrum te lok. ‘n Ander trekpleister  wat suksesvol blyk te wees is ontspanningsfasiliteite.  Die huidige fliekteaters by Zambezi Inkopiesentrum trek ongeveer 5 000 mense per maand na die sentrum en die ontspanningskomponent is onlangs verder vergroot met die plasing van ‘n Game Zone wat ontspanning lewer in die vorm van arkadespeletjies ensovoorts.  Daar word tans ook onderhandel met instansies wat stampkarre en kegelbalfasiliteite in die sentrum wil plaas.

Daar moet besef word dat die verkryging en kontraktering van huurders ‘n uitdagende en uitgerekte proses is, selfs vir gevestigde en suksesvolle inkopiesentra.  Hierdie proses word dan selfs moeiliker vir ‘n sentrum soos Zambezi waar daar ‘n hoë leegstaanfaktor is met ‘n lae voeteverkeer.  Potensiële huurders is baie katvoet, selfs wanneer voordelige bepalings daargestel word. Daar word tans ook gefokus om die Zambezi paaie opgradering te voltooi teen einde Junie 2012 en daarop sal die opgradering van die Moloto pad gedeelte volg.

Zambezi bly egter ‘n aantreklike eiendom wat goed geplaas is en dit is slegs ‘n kwessie van tyd voor dit sy plek in die mark sal vind.

‘n Volgende vorderingsverslag sal teen die einde van Julie 2012 beskikbaar gestel word.

Zambezi Mall

Report as at 9 May 2012

Zambezi Mall has a gross lettable area (GLA) of 26,039.00m², made up of retail space and basement and storage space.  The current vacancy is 15,458.81m² (59.37%) and is made up of retail space.  Premises previously occupied by Capicol controlled tenants make up more than a third of the current vacancy.

As noted from the above, the single biggest problem is that of vacancies.  A secondary problem, which is directly linked to high vacancy levels, is that remaining tenants’ turnovers have been negatively affected by a drop in customers visiting the centre.  This problem is relevant as a number of tenants pay turnover rental only - rental paid is a percentage of turnover and low turnovers result in low rentals paid.  There are some major tenants, who either want their rental reduced or their lease agreement cancelled, which is a cause for great concern.

Zambezi Mall is not likely to be successful as the type of shopping centre that it was initially planned to be in the short term.  This is due to numerous factors, including the fact that nearly all of the planned residential development in the vicinity of the property did not materialise.  This has probably had the biggest impact on the viability of the shopping centre.  The shopping centre, in its current or planned format, would need to compete for customers, which are mainly from areas already well serviced by established shopping centres.  Zambezi Mall cannot compete with these other shopping centres and its offering to the market needs to be revisited and repositioned to cater for gaps in the market.  One of the gaps identified is that of “discount” or “outlet” stores, which has proven to be reasonably successful.  These stores offer the same type of product that other stores in other shopping centres offer but at heavily discounted prices.  This is motivation enough to draw customers from the vicinity to Zambezi Mall.  Another draw card that is proving reasonably successful is that of entertainment.  The existing movies at Zambezi Mall draw approximately 5,000 people per month to the shopping centre and we have recently added to the entertainment offering with the placement of Game Zone, which provides entertainment such as arcade games, etc.  We are in negotiations to add further entertainment facilities such as bumper cars and ten pin bowling.

One must appreciate that sourcing and securing tenants is a challenging and protracted process, even for established, successful shopping centres.  This process is made even more difficult for a shopping centre such as Zambezi Mall, where high vacancies and low foot traffic is clearly evident.  Potential tenants are very cautious, even when the terms offered are very favourable.

Zambezi Mall remains an attractive property in a good location and it is only a matter of time before it finds it feet and place in the market.

A progress report will be provided by the end of July 2012.

Rivonia Square

Verslag soos op 9 Mei 2012

Rivonia Square het ‘n brutto verhuurbare oppervlakte van 24 665m² wat bestaan uit kleinhandel-,  kelder-,  kantoor- en pakhuisruimtes.  Die huidige leegstaanspasie is         13 267,78 m² (70,09%) en bestaan uit kleinhandelspasie van 7 062,78m² (28,63%),   kantoorspasie van 5,638,00m² (22,86%) en ander spasies van 567,00m² (2.30%).  Die begrote maandelikse waarde van dié leegstaanspasies is R1 076 862 en verteenwoordig ‘n daling in beleggers se inkomste van 5,01% per jaar.  Dit is dus redelik om te aanvaar dat Rivonia ‘n inkomste van 5,01% per jaar kan lewer indien dit vol verhuur is.

Soos hierbo gesien kan word, is die grootste enkele probleem die leegstaanfaktor.  ‘n Sekondêre probleem wat direk gekoppel kan word aan die leegstaanvlak, is dat die omset van die huidige huurders nadelig beïnvloed word deur die daling in die aantal besoekers aan die sentrum.  Sommige van die huurders het reeds aangedui dat hulle ‘n verlaging in huurtariewe versoek of hulle huuroorkoms wil kanseleer, wat ‘n bron van kommer is.

JHI was in Maart 2011 aangestel om sommige van die eindomme wat problematies blyk te wees, wat Rivonia Square ingesluit het, te bestuur.  Hierdie aanstelling van JHI was gebaseer op hulle bewese huurplasingsvermoë, hulle kennis van en goeie kontak binne die betrokke mark.  Selfs hierdie aanstelling het nie die verwagte vrugte afgewerp nie en hulle dienste is met ingang van 1 April 2012 opgesê.  Die eiendom word nou deur Centro Property Group bestuur.

Daar was reeds met ‘n paar konsepte vorendag gekom in die proses om die sentrum te laat herleef.  Een daarvan was die plasing van “The Penitentiary”.  Hulle toedrede tot die mark was ongelukkig nie suksesvol nie en hulle het gebruik gemaak van ‘n klousule in hulle kontrak wat daarvoor voorsiening maak dat hulle hul kontrak kan beëindig.  Dit is tans duidelik dat die eindom nie as ‘n inkopiesentrum sukses sal behaal nie en dat dit nie met ander sentra in die omgeweing kan kompeteer nie.  Soos in die geval van die inkopiesentrumgedeelte, kan die kantoorkomponent ook nie meeding met dit wat in die onmiddelike omgewing beskikbaar is nie.  ‘n Aantal huurders het gebruik gemaak van die lae marktoestand en het na beter  geleë sentra verhuis. 

Daar word tans gekyk na alternatiewe aanwendingsmoontlikhede vir hierdie eiendom.

‘n Vorderingsverslag sal weer teen die einde Julie 2012 uitgereik word.

Rivonia Square

Report as at 9 May 2012

Rivonia Square has a gross lettable area (GLA) of 24,665.00m², made up of retail space and basement and storage space.  The current vacancy is 13,267.78m² (70.09%) and is made up of retail space of 7,062.78m² (28.63%), office space of 5,638.00m² (22.86%) and other space of 567.00m² (2.30%).  The budgeted monthly value of the vacancy is R 1,076,862.20 and accounts for a drop in investors income equal to 5.01% per annum.  It is reasonable to assume that if the property were fully let at budgeted rentals that the investor’s income would be 5.01% per annum better than what it currently is.

As noted from the above, the single biggest problem is that of vacancies.  A secondary problem, which is directly linked to high vacancy levels, is that remaining tenants’ turnovers have been negatively affected by the drop in customers visiting the centre.  There are some major tenants, who either want their rental reduced or their lease agreement cancelled, which is a cause for great concern.

JHI was appointed in March 2011 to manage some of the properties, which were proving to be problematic and which included Rivonia Square.  The decision to appoint JHI was based on their leasing skills, their knowledge of, and contacts within the market.  This proved unfruitful and their services were terminated effective 1 April 2012.  The property is now managed by Centro Property Group.

A number of concepts have been attempted to revive the shopping centre, the last of which was the placement of “The Penitentiary”.  Their foray into the market was unfortunately not successful and they made use of a condition in their lease agreement allowing them to cancel the lease agreement and vacate.  It is evident that the property does not trade well as a shopping centre and cannot compete with what is currently on offer in the surrounding areas.  As with the shopping centre, the office component can also not compete with what is currently on offer in the surrounding areas.  A number of tenants have taken advantage of depressed market conditions to relocate to premium areas.  Alternative uses for the property are being investigated.

A progress report will be provided by the end of July 2012.

Liberty Sentrum

Verslag soos op 9 Mei 2012

Liberty sentrum het ‘n brutto verhuurbare oppervlakte van 15 170m² wat bestaan uit kleinhandelruimtes asook kelder- en pakhuisruimtes.  Die huidige leegstaanfaktor is 67,25% (10 201,93m²) wat bestaan uit kleinhandelruimtes van 9 018,04m²  (59,45%) en kelder en pakhuisruimtes van 1 183,89m² (7.80%).  Die perseel wat deur Edgars ontruim is, omvat ‘n oppervlakte van 4 884,64m² en verteenwoordig 32,2o% van die totale leegstaanoppervlakte van 67,25%.  Die begrote waarde van die leegstaanfaktor is R936 665,71 en verteenwoordig ‘n daling in die beleggersinkomste van 5,60%.  Dit kan dus aanvaar word dat indien die gebou ten volle verhuur is, sal dit ‘n toename van 5,60% per jaar  in die beleggersinkomste sal teweegbring.

Soos hierbo gesien kan word, is die grootste enkele probleem die leegstaanfaktor.  ‘n Sekondêre probleem wat direk gekoppel kan word aan die leegstaanvlakke, is dat die omset van die huidige huurders nadelig beïnvloed word deur die daling in die aantal besoekers (-50%) aan die sentrum. 

JHI was in Maart 2011 aangestel om sommige van die eindomme wat problematies blyk te wees, wat Liberty Sentrum ingesluit het, te bestuur.  Hierdie aanstelling van JHI was gebaseer op hulle bewese huurplasingsvermoë, hulle kennis van en goeie kontak binne die betrokke mark.  Selfs hierdie aanstelling het nie die verwagte vrugte afgewerp nie en hulle dienste is met ingang van 1 April 2012 opgesê.  Die eiendom word nou deur Centro Property Group bestuur.

Daar was duidelik ‘n verandering in die klanteprofiel van Liberty Sentrum.  Die Sentrum kry nou minder aftrek van die middel tot hoër inkomstegroep wat nou hulle steun toesê aan die nuwe Goldfields Inkopiesentrum aan die buitewyke van die sentrale sakekern van Welkom.  Liberty Sentrum is goed geplaas tussen twee van die drie taxi-staanplekke in Welkom en dit is juis hierdie taxi pendelaars wat die Sentrum se klantebasis gevorm het en so sal bly.  Hierdie is laer tot middel inkomsteklas moontlike klante en huurders wat in hul behoeftes kan voorsien moet gevind en gekontrakteer word.  Dit sal nie sin maak om met die nuwe Goldfields Sentrum te kompeteer deur kompeterende huurders te plaas of om Goldfiels klante te probeer lok nie.  Hierdie scenario moet nie in ‘n negatiewe lig gesien word nie, aangesien hierdie mark die grootste groeipotensiaal toon en inkopiesentra wat hierdie mark bedien blyk baie suksesvol te wees.

‘n Grootse poging word aangewend om gepaste huurders vir Liberty Sentrum te verkry en te kontrakteer en vordering word gemaak alhoewel teen ‘n frusterende stadige pas.  Huurders is tans baie versigtig ongeag die markte waarin hulle beweeg.

‘n Vorderingsverslag sal aan die einde van Julie2012 uitgereik word.